在商業(yè)地產(chǎn)王國中，香港開發(fā)商一直有著“教父”級別的地位。

上個世紀60年代，香港的購物中心產(chǎn)業(yè)興起，一派繁榮景象。整個60年代，由于商業(yè)發(fā)展推動香港經(jīng)濟增速高達12.7%，到1969年底，香港人均GDP達829美元，與內(nèi)地1992年的水平相當。

在這片1106.34平方公里的土地上，隨后建立起大大小小的購物中心多達上百個，賺得盆滿缽滿的地產(chǎn)開發(fā)商形成巨頭格局。由于香港城市地域狹小，投資空間有限，港商帶著迅速聚集的資本開始涌入內(nèi)地，試圖在這個擁有巨大潛力的商業(yè)市場上“復制”其成功模式，新世界是其中一員。

20年前，在內(nèi)地市場上無法想象會有類似東塔這樣的商業(yè)體出現(xiàn)。今年3月，廣州K11藝術中心正式開業(yè)，這是繼香港、上海、武漢之后的第4座K11購物藝術中心。廣州K11位于CBD區(qū)珠江新城的東塔內(nèi)，建筑面積達70000平方米，共10層，以“榕樹”為主題，為消費者打造沉浸式購物藝術體驗，同時以“博物館零售”商業(yè)模式，首次在廣州成功落地。

K11系列產(chǎn)品起源于香港，由新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛親自主導。在當下多數(shù)購物商場已囊括購物、消費、飲食、娛樂等業(yè)態(tài)的同時，多數(shù)商業(yè)體已經(jīng)出現(xiàn)了同質(zhì)化和增長疲憊。

“靠高速的商業(yè)運作一年收入五千億，這是不可持續(xù)的�！编嵵緞傞_始思考，要加入新的元素，刺激商業(yè)創(chuàng)新，他看到了結(jié)合藝術和文化的可能性。

這一模式的創(chuàng)新，很快得到了市場驗證。2009年12月，香港尖沙咀K11開業(yè)，80%的商戶是首次登陸香港的品牌。香港K11在開業(yè)第一年就實現(xiàn)了盈利，且收入比整改前翻了3倍。

K11系列已經(jīng)走到第8個年頭。2018年財年中期，新世界發(fā)展在香港的投資物業(yè)租金收入達到8.23億港元，上升13.7%，主要原因是K11 Atelier以及THE FOREST開始運營。其中，K11 Atelier的出租率達100%，每月平均客流量約140萬人次。同期，新世界發(fā)展在內(nèi)地市場的租金收入總額為 5.22億港元，按年上升 13.2%，主要項目表現(xiàn)活躍。其中，上海K11購物中心每月平均客流量超過 79 萬人次，出租率 99%，租金收入錄得 7%增長。

在內(nèi)地商業(yè)市場上獲得成功，實屬不易。觀察內(nèi)地和香港的土地市場，可窺視一二。在內(nèi)地土拍市場上，住宅用地是商業(yè)用地價格的3-4倍，而在香港反之。

“因為香港商業(yè)地產(chǎn)做得成功地價就貴，內(nèi)地發(fā)展商還是習慣做純粹的房地產(chǎn)�！毙率澜缰袊�董事兼副行政總裁黃少媚黃少媚在分析當下商業(yè)市場環(huán)境時告訴《21CBR》記者，做商業(yè)比做住宅更為復雜，“商業(yè)內(nèi)容更為豐富，不可能一個圖紙走天涯；失敗的風險較高，所以要不停創(chuàng)新�！�

與一些高周轉(zhuǎn)的發(fā)展商不同，新世界不乏一個項目做十年的案例，其背后更離不開雄厚的財力支持。作為商業(yè)地產(chǎn)模范生，新世界總結(jié)出三則不可復制因素：資金實力、人流地段、前瞻性團隊。

有業(yè)內(nèi)人士表示，K11誕生于今完全迎合了新一代的消費習慣。目前在K11消費主流人群多為80、90甚至00后。其中80后多為新一代父母，其孩子在10歲左右，他們更希望孩子在購物的同時能有藝術的教育氛圍。

而在一線城市的90后人群中，多數(shù)具有出國留學經(jīng)驗，具備國際視野，因此K11更注重融入當下流行國際品牌。例如Supreme等年輕人喜歡的潮牌已被率先引入。

即便如此，相對于內(nèi)地房企，香港開發(fā)商大多被貼上了“不夠進取”的標簽。

“香港地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過40多年，從最初的幾百家開發(fā)商淘汰到現(xiàn)在只剩下幾十家。他們經(jīng)歷過很多次世界性的金融危機，走的每一步往往都會做最壞的打算，所以變得非常謹慎。”黃少媚曾對媒體表示，港商經(jīng)歷得越多，相應地會變得更加謹慎。

對于大型綜合項目的生長周期，一般完成需要3-5年，落成后還需要經(jīng)過2-3年的運營方為進入軌道，“這也是不能把腳步放得很快的原因，太快的話不利于我們品牌的發(fā)展�！�

雖然受限于項目周期，但實際上新世界正在加快其發(fā)展步伐。在2023年之前，新世界計劃在內(nèi)地落成5個項目，其中包括位于北京和武漢的K11。未來，新世界方面表示，將把主要精力放在大灣區(qū)，這些城市相較更適合港資企業(yè)發(fā)展，也適合綜合體的培養(yǎng)。