久未有宅地招拍掛的深圳，在6月24日集中拍賣五宗宅地，總占地面積約16.8萬(wàn)平方米，總建面約68.9萬(wàn)平方米，成交總價(jià)高達(dá)223.84億元。這是近20年來(lái)深圳土地招拍掛市場(chǎng)最大數(shù)量的一次宅地供應(yīng)。這場(chǎng)土地拍賣的背后，是深圳怎樣的打算？

深圳市規(guī)劃和自然資源局土地利用處回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者，此次集中公開(kāi)出讓五宗居住用地，主要是為落實(shí)中央“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的重大決策部署。此外，本次用地出讓通過(guò)“單限雙競(jìng)”、嚴(yán)格購(gòu)地資金審查、新購(gòu)住房限售等多種手段，繼續(xù)打好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控組合拳，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松。

中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，深圳此次集中出讓五宗宅地明顯直指平衡供需關(guān)系：“根據(jù)《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，到2035年，深圳要建成各類住房共170萬(wàn)套，以此測(cè)算，大概每年需要有10萬(wàn)套供應(yīng)。但是從深圳目前的情況來(lái)看，這一個(gè)要求很難達(dá)到。”

對(duì)此，深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，將堅(jiān)持新增與存量并舉，持續(xù)優(yōu)化居住用地供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建新增用地供應(yīng)與城市更新、土地整備、棚戶區(qū)改造等存量供應(yīng)方式多渠道用地供應(yīng)模式，確保居住用地持續(xù)供應(yīng)。

具體來(lái)說(shuō)，“除本批次居住用地以外，今年下半年仍將按市委、市政府統(tǒng)一工作部署落實(shí)居住用地招拍掛出讓工作，按計(jì)劃‘滾動(dòng)式’供應(yīng)居住用地，繼續(xù)抓牢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展�！鄙钲谑幸�(guī)劃和自然資源局指出。

土地資源緊張

用地資源緊張是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)繞不開(kāi)的話題。

易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海向中港搬家展示了數(shù)據(jù)，2014―2018年為例，深圳住宅用地分別供應(yīng)為1宗地、4宗地、4宗地、2宗地、10宗地，合計(jì)僅21宗地。“上周出讓5宗地也是2019年深圳首次出讓住宅用地�！�

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員、中山大學(xué)銀行研究中心研究員李宇嘉對(duì)中港搬家表示，經(jīng)過(guò)近40年發(fā)展后，深圳城市高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，目前已經(jīng)沒(méi)有太多可供開(kāi)發(fā)的余地。

深圳市土地利用總體規(guī)劃規(guī)定，到2020年全市建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�1004平方公里以內(nèi)，但公開(kāi)資料顯示，截至2016年年底，深圳建成區(qū)面積已達(dá)到了923.25平方公里。陳洪海指出，加上2017年和2018年的建成情況，目前應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)950平方公里，從增量上看，未來(lái)深圳可利用的土地，面積不到73平方公里。

合一城市更新集團(tuán)創(chuàng)始人、董事總經(jīng)理羅宇向時(shí)代周報(bào)記者解釋，招拍掛的用地以凈地模式出讓，拍地價(jià)可全部進(jìn)凈成本、拿到后可以快速開(kāi)工，開(kāi)發(fā)模式比較簡(jiǎn)單，“缺點(diǎn)就是地價(jià)較貴。比如這一次深圳集中出讓5宗宅地，其實(shí)有80余家房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)名，但實(shí)際上到場(chǎng)僅30余家，舉牌的企業(yè)更少”。

在此情況下，城市更新成為更重要的來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，深圳計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬(wàn)平方米，其中，商品住房用地590萬(wàn)平方米，包括新供應(yīng)用地40萬(wàn)平方米，城市更新用地450萬(wàn)平方米、征地返還用地100萬(wàn)平方米—即76%的商品房開(kāi)發(fā)土地靠更新。

但城市更新難點(diǎn)眾多。羅宇解釋道：“城市更新項(xiàng)目良莠不齊，開(kāi)發(fā)難度有差別。此外一般一個(gè)城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要耗時(shí)8―10年，周期長(zhǎng)，不確定性也高。在資金方面，無(wú)法進(jìn)行前置融資，也是開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)之一。”

業(yè)內(nèi)比喻，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，城市更新相當(dāng)于“研究生”級(jí)別的題目，而招拍掛則類似于“中學(xué)生”級(jí)別題目，這也是深圳5宗宅地引來(lái)多家房企爭(zhēng)奪的原因。